赵记说事儿

　　物业公司擅自撤离小区后……

　　记者 赵云 通讯员 赵敏丹

　　“事情终于了了。”日前，箬横镇马桥村“共享法庭”里，双方当事人在调解书上签字后，终于露出了笑容。

　　这是一起物业服务合同纠纷，一方为物业公司，一方为小区业委会。2020年4月1日，物业公司入驻小区，但没多久，物业公司就和业主产生了矛盾。

　　同年8月9日，物业公司在小区公告栏张贴告知函，决定在同年8月30日退出小区。退出小区后，物业公司向法院提起诉讼，追讨物业费。紧接着，小区业委会反诉，要求物业公司承担11万元的赔偿。

　　双方矛盾

　　怎么来的？

　　2020年4月1日，物业公司和小区业委会签订物业服务委托合同，并入驻小区提供服务。

　　根据约定，服务合同期限为2020年4月1日至2022年3月31日，服务费用为每月1.7元/平方米。该服务费用包含公用水电损耗的费用。

　　物业公司称，入驻小区后，他们发现小区存在遗留问题，特别是自来水地下水管破裂，导致自来水渗漏。水费费用很高，已严重超出了物业公司的预期。

　　物业公司和业委会就此事进行协商，未达成一致意见。

　　2020年8月初，台风“黑格比”登陆之前，业主打电话要求物业公司做好防台工作，对小区围墙、树木等进行加固。小区业委会称，物业公司对此并未理睬，台风过后，小区围墙护栏毁坏、多棵树木被吹倒、游乐设施被刮落，损失严重。

　　台风过后，双方矛盾加剧。

　　2020年8月9日，物业公司在小区公告栏张贴告知函。物业公司称，小区遗留问题非常多，有些项目不是物业公司负责，他们决定在2020年8月30日退出小区。

　　对于物业公司的擅自退出，小区业委会并不认可。小区业委会称，物业公司在8月30日半夜拆回空调和办公设备，未按约定在当天下午和其进行交接；物业公司退出后一段时间，小区处于无人管理的混乱状态。

起诉与反诉

　　退出后，物业公司向业主们催讨服务5个月的物业费，但71户业主无一支付。

　　2021年夏天，物业公司抱着试水的态度，将一名小区业主起诉至市人民法院箬横法庭。

　　接到起诉状后，法庭当即联系了当事业主。小区业委会得知后，业委会负责人和几名业主当即赶到了法庭，反映情况：不只是一户拖欠物业费，而是整个小区71户业主集体拖欠物业费。

　　了解到深层次原因后，法庭对此进行诉前调解，但情况并不乐观。今年年初，物业公司对小区业委会提起诉讼，要求法院确认原服务委托合同已解除。

　　紧接着，小区业委会进行了反诉，要求物业公司支付电费、水费、围墙护栏及树木损失、擅自违约金等共计11万余元。

　　这不是一起简单的物业服务合同纠纷，如果不妥善处理，将会影响小区及周边的和谐稳定。箬横法庭决定借助“共享法庭”，通过面对面调解，彻底解开双方的心结。

　　“共享法庭”成功调解

　　日前，箬横法庭组织双方到小区附近的马桥村“共享法庭”进行调解。“共享法庭”基本具有与法庭一样的功能，庭务主任对相关情况相对了解，选择“共享法庭”也方便双方当事人。

　　调解一开始，双方围绕物业公司擅自解除合同、台风带来的损失责任及物业费等进行了激烈争执。

　　物业公司认为，水费损失完全超出了可预料的范围，越做下去，亏得越多，亏本提供物业服务不现实，解除合同依法有据，而且围墙被台风吹倒是不可抗力因素，无法预料，因此无提前加固的义务。物业公司坚持要求业主支付拖欠的物业费。

　　小区业委会则认为，物业费已包含水费损失补偿部分，签订的协议应该作数；台风天物业公司以人手不够及不必要为由，拒绝加固小区公共设施，理应承担赔偿责任；物业公司单方面解除合同没有依据，应当承担小区损失赔偿责任。

　　对于调解，双方愿意作一点让步，但差距非常大。物业公司称，愿意打八折收取物业费。小区业委会表示，只愿意支付一半的物业费，并让物业公司承担围墙、树木等损失赔偿。

　　箬横法庭庭长乐思波及承办法官积极联系相关领域的从业人员、查阅网上的资料和类似案件，将物业公司和业主们争议的费用支出问题，尽可能量化地罗列了出来。

　　同时，法官强调，根据实际情况，物业公司确实存在自己掏钱付水费的情况；另一方面，根据业主所述，物业公司在台风前消极防范，对小区财产损失负有一定责任。经过综合考量，法官建议由业主们支付物业公司主张的七成左右物业费，减免部分用于抵消小区损失。

　　经过3个多小时的调解，双方接受了法官的建议，并在调解书上签字确认。

　　调解后没多久，法官到小区里回访，发现小区业委会在小区张贴了物业费支付情况，很多业主已支付了物业费。

　　拒交物业费

　　不可取

　　随着住房商品化，物业公司与业主之间的矛盾和纠纷越来越多。

　　2020年至今，市人民法院受理了1200多起物业合同纠纷案件。从案件数量来看，呈逐年减少态势。这些案件中，很多业主拒交物业费的理由是不满物业服务。事实上，这些抗诉理由往往都没有得到法院的支持。这么多案件，从侧面也反映出物业服务确实存在一定的瑕疵。

　　根据《民法典》等相关法律法规，物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。同时，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

　　法官认为，物业管理服务包括清洁卫生、安全防范、秩序管理、公用设施维修养护等综合性服务，物业管理服务质量的提高需要成本，若个别业主拒绝支付物业服务费，势必影响其他交费业主的权益，客观上也会导致服务质量的进一步下降。在降低服务质量和拒绝交纳物业费的恶性循环中，业主与物业公司的权益都将受到侵害，如此恶性循环不利于整个小区的和谐稳定，也影响小区业主的根本利益。

　　一般来说，业主认为物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，但不能以此作为拒交物业费的抗辩理由。

　　法官说法 〉〉

　　●台风是发生不可抗力的一个自然因素，但是否因台风造成的损失都是不可抗力呢？

　　目前台风预报基本准确，在有台风预报的情况下，物业服务企业应当对其管理的小区内的可能受台风影响的建筑物及附属设施等进行一定的防护。其中，对于是否可能受影响的判断应当以能够预料、应当预料为限。

　　本案中，对于在室外的游乐设施，物业公司应当尽到防护义务，故对该些设施的损毁应当承担责任。而对于围墙倒塌的情况，应当以物业公司在台风到来之前，是否已经知晓、或应当知晓围墙本身存在安全隐患为前提，故应当视具体情况确定物业公司是否应当承担责任。

　　●水费的损失超出预期，且可能造成物业公司亏损，物业公司是否有权要求解除合同？

　　因漏水引起的损失，并非系不可抗力因素，可以通过检修、提高水费补偿标准等途径解决，不符合《民法典》第五百六十三条法定解除权的情形，故物业公司不享有单方解除物业合同的权利，其在服务期内以此为由擅自搬离存在过错，应当承担违约责任。

　　●物业公司擅自撤离，业主如何索赔？

　　关于物业擅自撤离时的损失赔偿，如之前签订的物业服务合同中没有约定违约金，则业主或是业委会需要举证证明损失情况以及相应的数额，而本案中的损失主要是资料未交接以及短时间内搬离无新物业公司接收等造成的管理混乱等非可直接物化的损失，难以确定赔偿额。

　　就目前看来，物业服务合同中，少有对此进行明确约定，涉案纠纷的合同中也没有约定。建议在物业服务合同中进行相关约定，可以有效减少不必要纠纷产生，减轻业主和业委会的举证负担。