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厂方租约未满却被查封

租户怎么办？

　　莫先生：2年前，我向房东租了厂房，合同签订租期为6年，租金每两年付一次。而我不知道的是，房东把厂房租给我之前，就已经抵押给银行贷款了。最近，房东还不出贷款，银行要起诉房东，并要求法院将厂房查封。目前，距离我两年的租金到期还有2个多月，我一时也找不到合适的地方搬。如果法院查封后，我能不能继续使用厂房？我这样的情况，该怎么办？

　　浙江法锤律师事务所

　　郭圣杰律师：

　　莫先生所说的查封，应该是财产保全，也叫诉讼保全。它是指法院审理案件时，在作出判决前为防止当事人（被告）转移、隐匿、变卖财产，依职权对财产作出的保护措施，以保证将来判决生效后能得到顺利执行。保全查封一般是“活封”，期间是可以使用的。

　　不过，由于莫先生的情况属于先抵押后租赁，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，租赁房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，承租人无权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。这一情况不适用买卖不破租赁规则。案件进入执行阶段后，莫先生在收到法院腾房通知后，需按要求配合搬离厂房。

　　另外，莫先生可以依据租赁协议起诉原房东，要求其承担赔偿损失等违约责任。 （记者 赵云）

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